[摘要] 在楼市依旧低迷、金九成色不足的情况下，一则“首套房认定标准将放松”的传闻在市场中流转。
在楼市依旧低迷、金九成色不足的情况下，一则“首套房认定标准将放松”的传闻在市场中流转。
9月22日下午，市场上传出“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”的消息，并称，上周五央行已召集各大行开会，目前处在吹风阶段，预计该政策会较快出台。
若上述消息属实，就意味着拥有多套房产的购房者，只要没有房贷，再购房的首付只需三成，还可享受按揭贷款利率优惠。
上述消息并未得到四大行的证实。工商银行(601398,股吧)总行相关人士对《财日报》记者表示，尚未接到相关通知，首套房的认定依然按照原来的标准，利率也不会优惠，“目前放贷仍然很困难”。
不过，福州（楼盘）市政府已经正式发文，支持首次和改善性购房需求，放宽了首套房的认定标准。招商银行总行内部人士对《财经日报》记者透露，招商银行的分行可以按照当地政府的要求去操作。
业内人士预计，由于限购政策的放开对楼市的影响非常有限，最关键的还是限贷政策，限贷放松是必然趋势，目前只是时间和放松尺度的问题。
限贷尺度
当房地产市场从去年的高峰跌入今年的低谷，而限购放松效果非常有限时，任何一个有关限贷放松的传闻都足以让市场沸腾。
这一次爆出“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”的消息，涉及面之广，力度之大，对于政府、开发商、中介、购房者来说，都难以忽视。
如果属实，就意味着限贷的口子被打开。
中国的限贷政策始于2007年，针对购买第二套及以上住房的市民，贷款首付比例及利率都要比首套房的标准高很多，目的是抑制投资性需求。此后，限贷政策经过多次变更，越来越严。
以深圳为例，目前二套房首付为七成，房贷利率为基准利率上浮10%。
而关于首套房的认定，此前按规定必须同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房享受契税税率1%的优惠)；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。
简单来说，就是认房不认贷。只要曾经购买过住房，哪怕将其转手卖掉，手头实际无房，再进行购房都会被认定为二套房。
美联交易管理部总监王青对《财经日报》记者表示：“在实际操作中，会有很多换房客户，也就是改善性需求，但受限贷的影响，其中很大一部分因资金有限，无法支付七成的首付，最终换房失败。这部分需求在总体需求中占到了20%。”
事实上，首套房认贷不认房的传言在业内流传已久。
早在8月中旬，市场上流出上海建行未获批的内部文件，其中提及将尝试放松限贷，重新认定首套、二套房贷标准；9月初，招商银行也被曝出放松限贷，全部贷款结清（不限次数），即可按首套办理，利率为基准；此后农行也出现了类似传闻，但这些传闻均被官方否认。
而这一次，首套房认贷不认房的传言既没有得到证实，也没有被官方否认。
业内人士表示,结合目前的经济现状以及行业的低迷格局，四大行放开限贷的传闻并非空穴来风，未来得以实施并出台细则的可能还是较高的。
福州放宽标准
虽然国有四大行口风很紧，但已经有商业银行开始“因地制宜”。
招商银行总行内部人士告诉《财经日报》记者：“我们各个分行可以按照自己的层面进行操作，总行不进行过多干预。如果分行要改变首套房认定标准，我们需要分行拿出当地政府的相关文件进行报备。如果当地政府出台对于首套房认定标准，分行便可执行操作，否则我们可能对此进行追责。”
按此说法，招商银行福州分行便可执行放松后的首套房认定标准。
实际上，在上述传闻流出的同一天，福州市政府正式发布了《福州市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），这是对此前福建省出台的“闵八条”的细则落地。
根据《意见》，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
更值得一提的是，《意见》指出，家庭首次购买改善性普通商品住房（下称“首改房”）也要按首套房认定。首改房是指居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房（含二手房）的行为。
对此，四大行显得较为谨慎。
本报记者以购房者身份致电农业银行在福州的支行，得到的答复是：“目前还没有接到农行总行的通知，首套房的认定还是按照原来的标准。”
建行一位不愿透露姓名的个贷负责人也向《财经日报》记者表示：“总行方面并没有明确下文，我们原则上执行总行的文件，具体情况各个分行可以进行适度调整，但我们也在等总行方面下文，我们政策上暂时不予变动。”
相比之下，招商银行要灵活很多。上述招商银行总行的内部人士表示：“通常很多政府不会发文，但是又会暗示银行。对于这个问题，我们总行没有明确禁止分行在这个层面进行操作，给分行自由的同时也保留了问责权。”
“政策落地需要时间，但是最后一般会按照政府的文件进行执行。”该人士表示，“福州分行尚没有向总行进行报备，应该还是研究细则中。”
在一定程度上，地方政府出台的有关信贷方面的政策，并不是政府的一厢情愿，而是经过与银行等金融机构的商议或达成某种共识。
《财经日报》记者注意到，湖北省城乡建设厅于9月15日发布的救市措施——《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称“鄂六条”），就抄送给了人行武汉（楼盘）分行、湖北银监局。
同策咨询研究部总监张宏伟表示：“从文件抄送的单位来看，湖北的救市政策不仅仅是城乡建设厅的"一家之言"，应该和金融监管部门进行过商议，如此看来，执行力可能会相对好一些。”
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