[摘要] 企推货节奏加速,楼盘亮相频率明显高于往月,营销升温更为突出,有50多个项目相续发力,为即将来临的国庆黄金周提前预热。
国庆将至,东莞“银十”楼市即将拉开序幕。记者发现,进入“金九”后,东莞万科、光大地产、恒大、金地、碧桂园、中信等房企推货节奏加速,楼盘亮相频率明显高于往月,营销升温更为突出,有50多个项目相续发力,为即将来临的国庆黄金周提前预热。
不过,与房企们积极备战“金九银十”相比,部分置业者显得十分谨慎,入市意愿不足,因此东莞楼市仅有少许让利幅度大的楼盘取得不俗业绩,多数项目销售表现一般。
产品 新盘迭出 房企抢滩“金九银十”
继“金九”首周多盘包括帝景中央、星城翠珑湾、港口国际等集中开盘后,9月中旬市场开盘量甚少,整个市场的推货氛围偏冷。
不过,随着国庆黄金周临近,楼市有明显升温迹象。记者看到,无论是新盘开放营销中心或开盘,还是在售盘加推新品或应景营销,其活动密集度、规模均有提高,知名大型房企更是屡屡出手,市场活跃回归高位水平。
据不完全统计,“金九”期间,开放销售中心、样板房、新品发布、诚意登记的新楼盘超过20个,有望于“银十”入市的新项目约10盘,加上增推新组团、新栋数的楼盘,推货项目约50盘之多,房企们对“金九银十”楼市的重视程度可见一斑。
“目前项目正在加紧施工,10月份有望全面亮相。”金地集团(600383,股吧)东莞公司副总经理陈君斌表示,金地城南艺境是今年的重点项目之一,目标客户主要是南城、厚街等镇街,市场反应比较理想。
针对不少项目选择在“银十”上市,业内人士普遍认为,上半年楼市低迷,让不少房企将重心调至下半年,而“金九银十”是重中之重。“经过8月底和9月初一轮推广和成交印证,市场需求量依旧较大,因此新一轮推广和成交或在国庆前后得以全面释放。”
营销 “金九”百场营销或催热“银十”楼市
从8月底起,东莞楼市迎来新一轮营销潮,花样繁多的营销活动频现市场。进入9月底,房企们为抢占“银十”市场先机,营销密集度有增无减,随处可见楼盘促销宣传广告。
据某代理机构不完全统计,截至记者发稿时,万科、光大、中信、碧桂园、恒大、金地、万达等超过50家房企竞相出手,活动场次超90场,内容涵盖面广而全,如英雄联盟、二三级联动、电商、全民卖房、送家电、人体彩绘、一成首付、开盘、加推新品、签约会、商场开业、讲座、运动会、特价房、产品会、送管理费、认筹、商铺发售、板房开放、抽豪车、画展、明星秀、砸金蛋、开放营销中心等等,出货意愿十分强烈。
从各楼盘的营销重心来看,多数房企 “金九”营销目的是以“诚意登记”的蓄客手段为主,出货节点集中在“银十”阶段。
对于这一现象,东莞合富辉煌研究部分析认为,近期活动中真正推货的楼盘相对较少,其主要原因有:一是今年以来楼市持续低迷,许多项目走货速度较慢,库存积压使推货节奏相应有所减慢;二是许多房企对市场把握度不够,营销动作启动较晚,又受人气不足影响,蓄客时间线被一而再、再而三拉长;三是部分项目欲选择旺季中时机入市,尽可能创造较强的市场影响力,从而把开盘时间押后在9月底或10月初。
据东莞房管局公众信息网显示,前周销量环比下降11.8%,同比下降46.3%。从各盘成交套数区间的项目数看,成交套数大于40套的项目减少1个,对比9月首周,近几周开盘量比较少;成交量在20-40套的项目也有所减少,这表明目前市场热销项目较少,多数楼盘成交平淡。
业内人士表示,近期市场的看点是营销活动,而非成交量。不过,营销活动的密集推出,的确产生了一定的升温行情,“银十”将是检验营销成果的重要月份。
观察 以价换量成冲刺业绩对策
人气看活动,成交看价格,这是马年楼市行情主基调。
据了解,9月东莞楼市降价风逐渐盛行,降价之后带来的无疑是成交量的上升。“一些成交较为突出的项目中,多为降价促销的项目。如:名流印象花园加推新品开价8字头,均价明显低于先前的9418元/㎡;三正瑞士半山加入了降价行列,上周洋房均价为9325元/㎡,远远低于先前均价10660元/㎡,促销降价幅度高达12.5%。”东莞中原研究部表示,石竹山水园、龙光君御旗峰等项目也推出优惠房,不少项目价格一步到位,揽获了不少购房者的认可及购房诚意,促使产品快速达成成交。
各种迹象表明,房企们在不知不觉中已基本形成“以价换量”的出货默契,预计后市将有更多项目跟风降价促销。
多位受访业界人士坦言,在目前的大环境下,楼市定价成关键。“受近几年东莞土地价格上涨影响,新近入市楼盘定价都面临"偏高"的风险,或多或少出现开盘解筹率低的问题,某种程度上给房企造成销售压力。”某深系房企负责人无奈地解释,其实目前市场上潜在的购房需求量较大,但低迷的市场行情造成观望氛围深厚,以至出现降价促销去货率高、定价偏高楼盘面临滞销的难题,市场两极分化现象越来越突出。
对此,有代理机构则认为,若房企都要冲刺和完成全年制定的业绩任务,错过了“金九”不能再错失“银十”,以价换量是最有效的对策。
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