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山东冠县:城乡建设带动房地产市场发展

中指研究院 2018-02-24 13:22:15

中国指数研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动,组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”,以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦,笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇,希望给行业各界带来一些参考启示。

“义和团农民起义”可能很多人都听说过,那么,不知道是否知道义和团起义的地点是在哪里呢?没错,就是山东冠县,就是我的家乡。

冠县位于山东省最西部,处于河北、河南和山东的交界处,是山东省东西主要经济发展轴线——胶济发展轴线的西端,与冀鲁豫三省交界,东距京九(聊城)40公里,西距京广(邯郸)80公里,济聊馆高速公路、329省道横穿东西,京九、京开公路纵贯南北,联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半上天(济南机场),五个下海(青岛港口)、进京(北京)”。

2001年-2007年

房地产起步较晚,发展缓慢

多年以来,冠县一直是山东省贫困县、贫困县。由于经济发展落后、购买力弱等原因,2001年-2007年七年间,冠县商品房市场整体市场缓慢发展,推出项目数量不足10个,2001年,常兴花园小区;2002年,新世纪花园,2003年,西苑小区;2007年,中新花园等等。自2001年萌芽以来,冠县房地产一直以企业自建房为主,2006年,冠宜春集团自建小区,冠县公路局自建小区……处于起步阶段的冠县房地产市场一直由这些效益较好的企业拉动。但是,这些企业自建房,不对外销售,都是分给企业员工或者以较低的价格卖给公司内部员工。商品房市场处于低迷的状态。

2008年-2017年

城镇化及棚改建设促进房地产发展

随着中央提出的“加快城镇化建设步伐”口号,以及房地产开发的热度不断攀升,冠县也搭上了房地产这班高速列车。自2008年以来,冠县房地产进入了高速发展的轨道。2009年,冠县土地成交量为91.6万平,达到顶峰; 2011-2013年土地成交量逐渐上升,增长较快,随着城镇化的开展,冠县在2008-2017年间保持着充足的土地供应量。土地市场的火热带动了房地产市场发展, 2011-2017年,“十二五”规划期间,根据《冠县2017年政府工作报告》,实施棚户区房屋征收110万平方米,建设回迁房项目15个;开工建设中通领尚城、广泽水映城等小区43个,建设商品房20190套。冠县房地产发展进入一个顶峰时期。

拆迁户成为购买商品房的另一主力

冠县是传统的农业大县,经济发展相对落后,县内产业主要以劳动密集型产业为主,2017年、第二、第三产业结构占比分别为为15.3:49.3:35.4。冠县的经济结构对高收入人群数量支撑较弱,整体收入水平较低,也决定了中高收入人群为泛政府公务员和周边私营业主。这些中高人群为改善居住环境等原因,对置换商品房具有较大的需求,是购房置业的主力人群。

《冠县2017年政府工作报告》指出,冠县城镇居民人均可支配收入22719元、增长8.2%,是2011年的1.5倍;农村居民人均可支配收入11370元、增长9%,是2011年的1.6倍。近年来,冠县人均收入有了较大的增长,提高了居民的购买力,对房地产后续的发展具有一定的支持作用。为改善居住条件、方便子女上学等因素,周边乡镇的一些收入较高的居民选择在县城进行购房,成为购房的第二大主力人群。

随着城镇化的进行,政府对拆迁户补偿提升了居民原有的消费能力:根据国土资源局拆迁补偿标准,冠县房屋拆迁补偿的标准为:住宅拆迁户按照平均1260元/平米计价补偿,超出面积部分按照1800元/平米价格购房,商业拆迁户按照平均2400元/平米计价补偿。由于回迁的户型、面积等方面满足不了拆迁户的需求,很多拆迁户会选择购置新房,未来部分拆迁户将成为购房的主力成员,进一步刺激了房地产市场的活跃。

未来发展趋势预测

从土地供应看,根据《冠县城市总体规划(2014—2030年)》,冠县进行了新一轮的旧城改造以及县城向南、向东扩张的用地规划,释放了大量土地进入市场。根据《冠县2017年度国有建设用地供应计划》,2017年冠县提供住宅用地51.4584公顷,其中:棚户区改造用地23.7274公顷。此外,《规划》中还提出,到2020年,冠县城镇人口达到49.5万人,县域城镇化水平达到55%。2030年,冠县城镇人口达到68.5万人,县域城镇化水平达到65%。中心城区40万人。根据《冠县城市总体规划(2014—2030年)》,冠县县城及周边未来几年将还会有大量的土地供应。

2017年,党的十九大报告指出,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”。中央经济工作会议也明确提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。政府调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局,以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。2018年,以本地刚需及改善为主的冠城楼市仍将以稳为主。

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